Guida alla divisione dei costi tra nudo proprietario e usufruttuario: scopri a chi tocca la manutenzione e cosa dice la legge sui lavori.

Quando si costituisce un diritto di usufrutto su un immobile, si crea una relazione giuridica che lega due soggetti: chi utilizza il bene e chi ne detiene la proprietà “nuda”, ovvero spogliata del godimento materiale. Uno degli aspetti che genera maggiore confusione e potenziali conflitti riguarda il portafoglio. Capire come ripartire gli oneri economici è fondamentale per una convivenza serena e per evitare contenziosi legali. La legge impone di gestire il bene con cura, seguendo criteri di diligenza, ma spesso non è chiaro chi debba mettere mano al portafoglio quando si rompe qualcosa o quando arrivano le bollette fiscali. La risposta dipende dalla natura dell’intervento e dalla sua finalità. In questo articolo spiegheremo nel dettaglio l’usufrutto e vedremo chi paga lavori e tasse sulla casa. Non è sempre facile distinguere tra un semplice ritocco estetico e un’opera strutturale necessaria. Il codice civile, supportato dalle sentenze della Cassazione, offre dei criteri basati sulla funzione della spesa: serve per godere del bene quotidianamente o per preservarne l’integrità nel tempo? Analizzeremo i doveri di custodia, il pagamento delle imposte e la sottile differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

Indice

• Quali spese deve pagare l’usufruttuario?
• Come si distingue la spesa ordinaria da quella straordinaria?
• Quali sono i costi per l’uso e il godimento del bene?
• Quando deve pagare il nudo proprietario?
• Cosa succede se l’usufruttuario trascura la casa?

Quali spese deve pagare l’usufruttuario?

L’usufruttuario ha il diritto di godere della casa, ma questo privilegio comporta dei doveri precisi. Egli deve esercitare il suo diritto usando la diligenza del buon padre di famiglia, rispettando le regole tecniche. Questo significa che deve farsi carico di una serie di esborsi economici legati all’uso quotidiano e alla gestione dell’immobile.

In primo luogo, toccano a lui il pagamento delle imposte, dei canoni, delle rendite fondiarie e di tutti gli altri pesi annuali che gravano sulla cosa. Oltre alle tasse, deve accollarsi le spese relative alla custodia e all’amministrazione del bene. Ma l’aspetto più rilevante riguarda la manutenzione ordinaria. L’usufruttuario deve pagare di tasca propria tutti quegli interventi che servono a mantenere l’immobile in buono stato d’uso, come:

• la sostituzione o la verniciatura di porte e finestre;
• la tinteggiatura delle pareti;
• il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi.

Queste regole sono stabilite dal codice civile (artt. 1004 e 1005 c.c.), che pone a carico di chi usa il bene le spese ordinarie.

Come si distingue la spesa ordinaria da quella straordinaria?

La legge non sempre fornisce una definizione precisa di cosa sia “ordinario” o “straordinario”, e talvolta la terminologia può creare confusione. Per capire chi deve pagare, bisogna guardare alla funzione della spesa e al suo fondamento. In pratica, bisogna chiedersi: a cosa serve questo intervento?

Esiste una differenza oggettiva che si riflette sui soggetti coinvolti. Le spese per la conservazione del capitale (cioè la struttura dell’immobile) interessano i proprietari, perché tutelano il valore del bene nel tempo. Al contrario, le spese per l’uso e il godimento interessano chiunque eserciti il diritto di abitare o usare la cosa.

Questo principio di divisione è valido sia per l’usufrutto che per i condomini (Cass. sent. n. 8292 del 19 giugno 2000). Se la spesa serve a tutelare l’integrità del bene o a ripristinarla, tocca al proprietario. Se serve per godere del bene, tocca all’usufruttuario.

Quali sono i costi per l’uso e il godimento del bene?

Le spese ordinarie sono tutte quelle legate alla gestione, al consumo e alla funzionalità del bene comune. L’obiettivo di queste spese è garantire il normale uso dell’immobile o assicurare la regolare fruizione dei servizi. Rientrano in questa categoria, ad esempio:

• le spese d’esercizio per i consumi;
• l’acquisto del combustibile per il riscaldamento;
• i consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua;
• la pulizia delle parti comuni.

Anche la manutenzione che previene piccole alterazioni dovute all’uso rientra in questo ambito. Si tratta di costi ricorrenti che permettono all’usufruttuario di vivere nella casa o di utilizzarla pienamente. Sono considerate ordinarie anche quelle spese di conservazione destinate alla manutenzione corrente dell’edificio e delle cose comuni strutturali, quando non comportano il rifacimento integrale o strutturale.

Quando deve pagare il nudo proprietario?

Le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del nudo proprietario. Tuttavia, la legge prevede che il proprietario abbia il diritto di richiedere all’usufruttuario gli interessi legali sulle somme sborsate per questi lavori.

Rientrano tra le spese straordinarie (art. 1005 c.c.) quelle necessarie per:

• assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte;
• la sostituzione delle travi;
• il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, dei solai, delle scale, degli argini, degli acquedotti, dei muri di sostegno e di cinta.

Questo elenco non è tassativo. In generale, è straordinaria qualsiasi riparazione che non sia un effetto normale dell’uso a breve termine e che consista nella sostituzione di parti essenziali della struttura. Sono interventi il cui costo è spesso sproporzionato rispetto al reddito normale che la casa produce. Rientrano qui anche l’installazione di nuovi beni o impianti e le opere per innovare la struttura.

Cosa succede se l’usufruttuario trascura la casa?

Esiste un’eccezione molto importante alla regola che vede il proprietario pagare le opere straordinarie. Se le riparazioni straordinarie diventano necessarie a causa dell’inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria da parte dell’usufruttuario, allora sarà quest’ultimo a dover pagare.

Se, per esempio, l’usufruttuario non provvede alla piccola manutenzione del tetto per anni, causando infiltrazioni che rovinano la struttura, non potrà chiedere al proprietario di pagare il rifacimento del tetto. La negligenza nel curare il bene, che deve essere custodito con la diligenza del buon padre di famiglia, sposta la responsabilità economica su chi ha causato il danno per omissione.