La Cassazione con l’ordinanza 20398/2026 chiarisce che nel giudizio di impugnazione di delibera assembleare la legittimazione passiva spetta esclusivamente all’amministratore: il singolo condomino può intervenire, ma solo in via adesiva e non può proporre autonomo appello.

Una delibera assembleare viene impugnata da alcuni condomini che contestano la ripartizione delle spese condominiali. Il Tribunale accoglie la domanda e dichiara nulla la delibera. A questo punto, contro quella sentenza di nullità, non è l’amministratore a proporre appello — ma una singola condomina che intende difendere la delibera. La Corte d’Appello esamina il gravame. La Cassazione interviene e chiarisce che quell’appello non poteva essere proposto da una condomina a titolo individuale.

A questo punto la domanda riguarda una questione processuale ricorrente nelle controversie condominiali: un singolo condomino può fare appello contro la sentenza che annulla una delibera condominiale? La Cassazione, con l’ordinanza n. 20398 del 17 giugno 2026, ha risposto no. Nel giudizio di impugnazione di una delibera assembleare, la legittimazione processuale passiva spetta esclusivamente all’amministratore di condominio. Il singolo condomino può partecipare al giudizio, ma il suo intervento ha natura meramente adesiva — non gli consente di proporre autonomamente un appello.

Indice

• Qual era la vicenda sottostante e perché si era arrivati in Cassazione?
• Chi è legittimato passivamente nel giudizio di impugnazione di delibera assembleare?
• Quale ruolo può svolgere il singolo condomino nel giudizio?
• Quali conseguenze pratiche derivano da questo principio?

Qual era la vicenda sottostante e perché si era arrivati in Cassazione?

La vicenda prendeva avvio dall’impugnazione di una delibera assembleare da parte dei proprietari di un locale al piano terra del fabbricato. Questi sostenevano la nullità della delibera, che aveva posto a loro carico una somma per lavori condominiali, sulla base di un argomento di carattere strutturale: il locale terraneo di loro proprietà, pur essendo fisicamente collocato al piano terra del fabbricato condominiale, non faceva parte del condominio.

La ragione stava nella storia dell’immobile: il loro dante causa aveva venduto ai costruttori del fabbricato unicamente il diritto di superficie sul lastrico del locale terraneo. Il locale in sé era rimasto immobile autonomo rispetto al condominio sorto successivamente con l’edificazione del fabbricato sovrastante. Di conseguenza — sostenevano i ricorrenti — non potevano essere chiamati a contribuire alle spese condominiali.

Il Tribunale aveva accolto questa tesi e dichiarato nulla la delibera. A questo punto, anziché l’amministratore del condominio, era stata una singola condomina a proporre appello contro la sentenza di nullità. La questione della legittimazione a proporre quell’appello è arrivata fino in Cassazione.

Chi è legittimato passivamente nel giudizio di impugnazione di delibera assembleare?

La Cassazione ribadisce un principio consolidato in materia di impugnazione delle delibere condominiali: nel giudizio promosso da uno o più condomini per ottenere l’annullamento o la dichiarazione di nullità di una delibera assembleare, la legittimazione processuale passiva — cioè la legittimazione a stare in giudizio come convenuto e a difendere la delibera — spetta esclusivamente all’amministratore di condominio.

Il fondamento di questa regola sta nella struttura stessa del condominio come ente di gestione: l’amministratore ha la rappresentanza del condominio nei confronti dei terzi e in giudizio ai sensi dell’art. 1131 cod. civ., e questa rappresentanza include la legittimazione a difendere le delibere assembleari che vengano impugnate dai singoli condomini.

Quando la delibera viene annullata e la sentenza deve essere impugnata per cercare di ripristinarne la validità, è ancora l’amministratore il soggetto legittimato a proporre l’impugnazione. Non l’assemblea in quanto tale, non il singolo condomino, non un gruppo di condomini favorevoli alla delibera.

Quale ruolo può svolgere il singolo condomino nel giudizio?

La Cassazione non esclude completamente il singolo condomino dal giudizio di impugnazione della delibera: precisa però quale sia il tipo di partecipazione che gli è consentita.

Il singolo condomino può intervenire nel giudizio, ma il suo intervento deve essere qualificato come adesivo — non autonomo. L’intervento adesivo è quello di chi si affianca a una delle parti del giudizio per sostenerne le ragioni, senza acquistare una posizione processuale indipendente.

Le conseguenze pratiche di questa qualificazione sono significative. Chi interviene in via adesiva non può compiere atti processuali autonomi in contrasto con la volontà della parte principale cui aderisce. Non può, in particolare, proporre autonomamente un appello contro una sentenza che la parte principale abbia deciso di non impugnare — o che la parte principale non sia legittimata a impugnare.

Nel caso concreto, la condomina che aveva proposto l’appello stava cercando di far valere una posizione che spettava all’amministratore, non a lei. L’appello da lei proposto era quindi processualmente inammissibile.

Quali conseguenze pratiche derivano da questo principio?

Per i condomini favorevoli a una delibera che venga annullata dal Tribunale, la sentenza chiarisce che l’unico soggetto legittimato a proporre appello è l’amministratore. Se l’amministratore non impugna la sentenza — per propria scelta, per inerzia, o perché l’assemblea non lo ha autorizzato — il singolo condomino non può supplire a questa mancanza con un appello autonomo.

Questo crea un rischio concreto: se l’amministratore rimane inerte di fronte a una sentenza di nullità di una delibera, la nullità si consolida senza che i condomini favorevoli alla delibera possano reagire autonomamente in appello. Il rimedio per i condomini in questa situazione è agire sull’amministratore — attraverso una delibera assembleare che lo autorizzi o lo obblighi a proporre appello — non proporre essi stessi l’impugnazione.

Per gli amministratori, la pronuncia ricorda l’importanza di gestire tempestivamente le sentenze sfavorevoli che annullano delibere assembleari: sono loro i soggetti legittimati a impugnarle, e l’inerzia non può essere colmata dai singoli condomini.