Il Tar Lazio blocca la sanatoria per portici e tettoie abusive in zone sottoposte a tutela. Scatta la demolizione senza il parere dell’ente.

Chiudere un portico o costruire una tettoia senza permessi in una zona protetta porta dritti alla demolizione. Il Tribunale Amministrativo Regionale chiude le porte a qualsiasi forma di condono edilizio per gli abusi che creano nuovi volumi in aree sottoposte a vincoli paesaggistici o ambientali. Con una recente e rigorosa sentenza, i giudici amministrativi stabiliscono che la legge vieta la sanatoria in modo assoluto, rendendo del tutto inutile anche il parere dell’ente preposto alla tutela del territorio.

Indice

• La regola per i vincoli paesaggistici
• Il divieto assoluto per i nuovi volumi
• L’inutilità del parere di compatibilità
• L’esempio pratico sulle aree tutelate

La regola per i vincoli paesaggistici

La decisione della sezione di Latina del Tar del Lazio (sentenza n. 829/2026) affronta il caso di un cittadino di Sabaudia. Il proprietario aveva impugnato l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune a seguito del diniego di una domanda di condono. L’intervento abusivo consisteva nella chiusura di un portico e nella realizzazione di una tettoia in aderenza all’edificio principale. L’immobile ricade in un’area interessata da stretti vincoli di tutela paesaggistica, ambientale e in una zona di protezione speciale.

La difesa del cittadino puntava su una tesi specifica: i vincoli di tutela sono nati in un momento successivo alla costruzione delle opere, le quali rispettano le normali norme urbanistiche locali. I giudici respingono questa impostazione con fermezza. L’ordinamento sancisce la non sanabilità delle opere realizzate in difformità del titolo edilizio su immobili soggetti a vincoli imposti con leggi statali o regionali. Questa regola vale anche se l’abuso prende forma prima dell’apposizione formale del vincolo a tutela di parchi, riserve o siti di importanza comunitaria.

Il divieto assoluto per i nuovi volumi

La normativa italiana sul terzo condono edilizio (Decreto Legge n. 269/2003, articolo 32, commi 26 e 27) traccia un confine invalicabile. Nelle aree protette, lo Stato ammette la sanatoria solo per abusi di lieve entità. I proprietari possono regolarizzare in via esclusiva gli interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Al contrario, la legge impone una preclusione legale insuperabile per gli “abusi maggiori”, ovvero le opere che comportano un ampliamento della superficie o la creazione di nuovi volumi. La chiusura di un portico con pareti stabili o l’aggiunta di una tettoia fissa rientrano per definizione in questa precisa categoria. Di fronte a tali alterazioni dello stato dei luoghi, l’amministrazione non ha alcun margine di tolleranza e la demolizione diventa l’unica via lecita. L’interpretazione congiunta delle norme impedisce il condono e rende del tutto irrilevante l’eventuale compatibilità dell’abuso con la disciplina urbanistica di base.

L’inutilità del parere di compatibilità

Un aspetto tecnico molto rilevante della sentenza riguarda il ruolo delle autorità preposte alla tutela del vincolo. Numerosi cittadini ritengono di poter salvare un abuso chiedendo un parere di compatibilità paesaggistica all’ente competente sul territorio. Il Tar del Lazio smonta in modo definitivo questa convinzione diffusa.

Il divieto di condono per le opere di maggiore rilevanza si applica a prescindere dalla natura del vincolo, sia esso di tipo assoluto o relativo. La norma primaria blocca la sanatoria alla radice. Questo meccanismo automatico rende superflua la richiesta di un parere all’autorità tutoria, poiché nessuna istituzione locale possiede il potere di approvare una sanatoria vietata dalla legge statale in modo espresso. Anche un ipotetico parere favorevole risulterebbe privo di effetti legali.

L’esempio pratico sulle aree tutelate

Per tradurre la teoria dei giudici amministrativi in realtà quotidiana, analizziamo la situazione di un proprietario di una villetta situata all’interno di un parco nazionale o di un’area costiera vincolata. Il cittadino esegue tre lavori senza permessi e decide di:

• chiudere un porticato con delle vetrate per ricavare un nuovo salotto abitabile;

• costruire una tettoia in legno in giardino per coprire il parcheggio delle auto;

• sostituire le vecchie tegole del tetto con elementi nuovi identici per forma e colore.

Se il cittadino presenta una domanda di sanatoria per tutti e tre gli interventi, il Comune approva solo la sostituzione delle tegole, poiché si tratta di semplice manutenzione e l’operazione non altera i volumi. Per il porticato e la tettoia, invece, l’ufficio tecnico rigetta la pratica all’istante e ordina la totale rimozione delle strutture a spese del proprietario. Il Comune emette l’ordinanza senza interpellare l’ente parco, in quanto la creazione di nuovi spazi chiusi in quell’area risulta insanabile per legge fin dal primo momento.