L’impresa appaltatrice, non il condominio. Il Tribunale di Milano con la sentenza n. 9615/2025 afferma che quando il tetto condominiale è affidato a un’impresa per l’esecuzione di lavori, la custodia del bene passa all’appaltatore e il condominio cessa di rispondere ai sensi degli artt. 2051 e 2053 cod. civ. L’amministratore non risponde nemmeno per la scelta dell’impresa — salvo che esistessero elementi noti a priori che ne sconsigliavano la nomina — né per le modalità di esecuzione dei lavori, non essendo tenuto a presenziare costantemente al cantiere.

Un’impresa lavora sul tetto condominiale per la posa di una guaina bituminosa. Un operaio usa un cannello a fiamma. Scoppia un incendio che danneggia l’edificio e le proprietà dei condòmini. I danneggiati fanno causa al condominio e all’amministratore.

La risposta alla domanda su chi risarcisce quando l’impresa che lavora sul tetto causa un danno è l’impresa — non il condominio, non l’amministratore. Il Tribunale di Milano con la sentenza n. 9615 del 12 dicembre 2025 chiarisce perché, costruendo un ragionamento che vale per qualsiasi situazione in cui un bene condominiale viene affidato in appalto a terzi.

Indice

• La responsabilità da cose in custodia: l’art. 2051 cod. civ.
• Quando la custodia passa all’impresa appaltatrice
• La responsabilità dell’amministratore: cosa non gli si può imputare
• La causa del danno: l’incondotta dell’operaio
• La catena della responsabilità nelle lavorazioni condominiali
• La regola pratica per chi subisce danni durante lavori condominiali

La responsabilità da cose in custodia: l’art. 2051 cod. civ.

Il fondamento normativo della responsabilità del custode è l’art. 2051 cod. civ.: ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Si tratta di una responsabilità oggettiva — non richiede la prova della colpa del custode, basta dimostrare che il danno è stato causato dalla cosa e che quella cosa era in custodia del soggetto convenuto.

In ambito condominiale questa norma è stata applicata frequentemente per responsabilizzare il condominio per i danni causati dalle parti comuni — il tetto che perde, le grondaie intasate, le scale scivolose. Il condominio, come ente di gestione delle parti comuni, è tradizionalmente considerato custode di quelle parti.

Ma il Tribunale di Milano chiarisce un limite fondamentale di questa imputazione: la responsabilità da custodia presuppone che il soggetto abbia effettivamente la custodia del bene nel momento in cui si verifica il danno. Se la custodia è stata trasferita a un terzo, quel terzo risponde — non chi ha ceduto la custodia.

Quando la custodia passa all’impresa appaltatrice

Nel caso esaminato, il tetto era stato affidato a un’impresa appaltatrice per i lavori di impermeabilizzazione. Durante quell’affidamento, l’impresa aveva la disponibilità esclusiva del tetto: vi accedeva, vi operava, vi installava i propri mezzi e il proprio personale.

Il Tribunale afferma che in questa situazione la custodia del bene condominiale passa all’impresa appaltatrice per tutta la durata dei lavori. Il condominio non ha più il controllo effettivo sul bene — lo ha ceduto all’appaltatore nel momento in cui gli ha affidato i lavori.

La conseguenza è diretta: non ricorre la condizione di custodia in capo al condominio ai sensi dell’art. 2051 cod. civ. Il condominio non può essere ritenuto responsabile dei danni causati da un bene che, al momento del fatto, non aveva in custodia.

Il Tribunale aggiunge una precisazione ulteriore: la custodia dell’art. 2051 non può essere imputata al condominio come ente di gestione, bensì ai singoli proprietari delle unità immobiliari. Il condominio non è un soggetto giuridico autonomo dotato di patrimonio proprio — è una struttura di gestione delle parti comuni che fa capo ai singoli condòmini.

La responsabilità dell’amministratore: cosa non gli si può imputare

I danneggiati avevano convenuto in giudizio anche l’amministratore di condominio, sostenendo che avrebbe dovuto scegliere meglio l’impresa e vigilare sull’esecuzione dei lavori. Il Tribunale respinge entrambe le contestazioni.

Sul primo punto — la scelta dell’impresa — il giudice rileva che l’appaltatore era stato nominato dall’assemblea condominiale, non dall’amministratore in autonomia. Questo è già un elemento rilevante: la decisione era stata collettiva, non individuale.

Ma il Tribunale va oltre e fissa un principio importante: la colpa nella scelta dell’impresa può essere affermata solo sulla base di elementi che, a priori, ne avrebbero sconsigliato la nomina. In altri termini, occorre che al momento della scelta esistessero segnali conoscibili — una reputazione negativa, precedenti di inaffidabilità, assenza di qualificazioni necessarie — che avrebbero dovuto indurre a scegliere diversamente. Quegli elementi mancavano del tutto nel caso concreto, e soprattutto non erano stati né indicati né dimostrati dai danneggiati.

Se l’assemblea nomina un’impresa che aveva già causato danni in un cantiere vicino, e questo era noto o conoscibile, si potrebbe ipotizzare una colpa nella scelta. Se invece l’impresa aveva regolari qualificazioni, nessun precedente negativo noto e ottime referenze, nessuna responsabilità può essere attribuita a chi l’ha scelta.

Sul secondo punto — la vigilanza durante i lavori — il Tribunale è categorico. Non esiste né in linea di principio né in base alle clausole del contratto d’appalto esaminato un obbligo dell’amministratore di condominio di essere costantemente presente sul cantiere durante tutta la durata dei lavori. Non è consentito configurare una colpa aquiliana o un inadempimento contrattuale nel fatto di un amministratore che non si trovi sul posto o che non impartisca istruzioni o raccomandazioni sulle modalità di esecuzione di una lavorazione specifica.

Questa affermazione è particolarmente significativa perché affronta un equivoco diffuso: l’idea che l’amministratore debba sorvegliare attivamente l’esecuzione tecnica dei lavori. Il Tribunale chiarisce che questa non è una sua competenza né un suo obbligo — quella competenza appartiene all’impresa e, se necessario, al direttore dei lavori nominato dall’assemblea.

La causa del danno: l’incondotta dell’operaio

Mentre esclude la responsabilità del condominio e dell’amministratore, il Tribunale arriva a ben altra conclusione nei confronti dell’impresa appaltatrice.

L’incendio era stato causato da un operaio che utilizzava un cannello a fiamma per la posa della guaina bituminosa — una lavorazione del tutto ordinaria nel settore edile, non intrinsecamente pericolosa. La causa non era quindi nello stato del tetto o in qualche sua pericolosità strutturale, ma nel comportamento scorretto dell’operaio che non aveva saputo padroneggiare lo strumento e non aveva adottato le cautele necessarie per evitare che dalla fiamma si originasse un incendio.

Il Tribunale qualifica come illecite e sanzionabili le condotte dell’impresa e del suo dipendente. L’impresa risponde sia direttamente — per culpa in eligendo e in vigilando nei confronti del proprio personale — sia indirettamente in quanto responsabile dell’operato dei propri dipendenti ai sensi dell’art. 2049 cod. civ.

La catena della responsabilità nelle lavorazioni condominiali

La sentenza n. 9615/2025 del Tribunale di Milano fissa un principio che vale per qualsiasi situazione in cui parti comuni condominiali vengono affidate a imprese esterne: durante i lavori la responsabilità per i danni causati da quella parte comune si sposta sul soggetto che ne ha la custodia effettiva, cioè l’appaltatore.

Il condominio non può essere convenuto come custode di un bene che ha temporaneamente ceduto ad altri. L’amministratore non può essere ritenuto responsabile per non aver sorvegliato l’esecuzione tecnica di una lavorazione che non rientra nelle sue competenze. I danneggiati devono rivolgere le proprie pretese direttamente all’impresa che ha eseguito i lavori in modo difettoso o pericoloso.

La regola pratica per chi subisce danni durante lavori condominiali

Chi subisce danni a causa di lavori eseguiti da un’impresa su parti comuni del condominio — incendi durante rifacimenti di tetti, allagamenti durante interventi idraulici, danni strutturali durante lavori di ristrutturazione — deve agire direttamente contro l’impresa appaltatrice, non contro il condominio o l’amministratore.

L’azione contro il condominio ai sensi dell’art. 2051 cod. civ. è destinata a fallire se al momento del fatto il bene era in custodia esclusiva dell’impresa. L’azione contro l’amministratore per culpa in eligendo richiede la prova di elementi concreti che avrebbero dovuto sconsigliare la nomina di quell’impresa — prova difficile da dare in assenza di precedenti negativi noti.

La prova dell’errata esecuzione dei lavori e della responsabilità dell’impresa è invece molto più accessibile: basta dimostrare che il danno è derivato da una condotta impropria degli operai o da una carenza organizzativa dell’appaltatore nella gestione del cantiere.