Quando la clausola che impone il pagamento all’agenzia in caso di recesso è vessatoria e se devi pagare la provvigione piena o solo le spese.

Quando si decide di vendere un immobile, il primo passo è quasi sempre affidarsi a un’agenzia immobiliare. Si firma un mandato, spesso in esclusiva, sperando di concludere l’affare in tempi brevi. Ma la vita è imprevedibile e può capitare di dover cambiare i piani: magari non si vuole più vendere o si decide di rimandare. A questo punto sorge il dubbio che tormenta molti proprietari: in caso di recesso dalla vendita di casa, devo pagare la provvigione all’agenzia? Spesso nei moduli prestampati si legge che il compenso è dovuto interamente anche se l’affare non si conclude per volontà del venditore. Questa richiesta può sembrare ingiusta, soprattutto se l’agente non ha ancora trovato un acquirente. La giurisprudenza ha analizzato a fondo la questione, stabilendo limiti precisi per tutelare il cittadino dalle clausole vessatorie, ovvero quelle che creano uno squilibrio eccessivo a favore del professionista. In questo articolo vedremo quando è legittimo non pagare e come difendersi da richieste abusive, analizzando le sentenze della Corte di Cassazione che hanno chiarito i diritti dei consumatori e i doveri dei mediatori.

Indice

• Se cambio idea sulla vendita devo pagare la provvigione piena?
• L’agenzia ha diritto a un rimborso per l’attività svolta?
• Cosa succede se rifiuto di vendere a un acquirente trovato?
• La clausola penale deve valere anche per l’agenzia?

Se cambio idea sulla vendita devo pagare la provvigione piena?

Una delle questioni più dibattute riguarda la validità delle clausole inserite nei contratti di mediazione che obbligano il venditore a pagare l’intera provvigione anche se decide di recedere anticipatamente dal contratto, cioè di ritirare l’immobile dal mercato prima della scadenza del mandato. I giudici hanno stabilito che una clausola del genere si presume vessatoria.

La vessatorietà deriva dal fatto che si crea un forte squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti. Se il contratto prevede che, in caso di recesso o di rifiuto a vendere, l’agenzia incassi una somma identica (o molto vicina) a quella che avrebbe guadagnato se l’affare fosse andato in porto, siamo di fronte a una pretesa ingiusta. Non è corretto pagare per un risultato non raggiunto come se fosse stato raggiunto. La Cassazione ha chiarito che il compenso non può essere preteso in misura piena se non è giustificato dalla prestazione effettivamente svolta (Cass., sez. II civ., sent. 18 settembre 2020 n. 19565; Cass., sez. III civ., sent. 3 novembre 2010 n. 22357).

L’agenzia ha diritto a un rimborso per l’attività svolta?

Dire che la provvigione piena non è dovuta non significa che l’agenzia non abbia diritto a nulla. Se il proprietario recede dal contratto, il mediatore può pretendere un compenso, ma questo deve essere proporzionato all’attività concretamente espletata fino a quel momento.

Il giudice di merito ha il compito di valutare se l’agenzia ha lavorato seriamente, ponendo in essere attività necessarie alla ricerca di soggetti interessati all’acquisto, come pubblicazione di annunci, organizzazione di visite e raccolta di documenti.

Se la clausola contrattuale specifica chiaramente che, in caso di mancata conclusione dell’affare per rifiuto del venditore, il compenso è dovuto solo per l’attività sino a quel momento esplicata, allora la pattuizione è valida. Il punto cruciale è che non si può chiedere la “provvigione” (che è il premio per il successo della vendita), ma solo un compenso per il lavoro fatto (Cass., sez. II civ., sent. 18 settembre 2020 n. 19565).

Cosa succede se rifiuto di vendere a un acquirente trovato?

Esiste una differenza tra il semplice “cambiare idea” (recesso) e il rifiutare di concludere l’affare quando l’agenzia ha già trovato un compratore pronto a firmare alle condizioni pattuite. In questo secondo caso, entra in gioco la buona fede. Se il rifiuto del venditore è ingiustificato o nasce da circostanze che aveva nascosto all’agente (ad esempio, l’immobile ha un abuso edilizio non dichiarato o è pignorato), si configura una responsabilità del venditore.

Tuttavia, anche in presenza di un comportamento scorretto del venditore, la richiesta di pagare l’intera provvigione come penale può essere contestata. Se la somma richiesta a titolo di penale è manifestamente eccessiva rispetto al danno subito dall’agenzia, la clausola può essere comunque considerata vessatoria e ridotta dal giudice. Facciamo un esempio: se un venditore nasconde che la casa non è di sua esclusiva proprietà e l’affare salta, l’agenzia può chiedere i danni, ma non può pretendere automaticamente una penale esorbitante se il contratto non è equilibrato (Cass., sez. III civ., sent. 3 novembre 2010 n. 22357).

La clausola penale deve valere anche per l’agenzia?

Un altro elemento fondamentale per capire se il contratto che avete firmato è valido riguarda la reciprocità. La legge a tutela dei consumatori stabilisce un principio di parità: se il contratto prevede che il consumatore (venditore) debba pagare una somma di denaro se recede o non conclude l’affare, deve essere previsto un obbligo analogo per il professionista (l’agenzia).

Si presume vessatoria la clausola che consente all’agenzia di trattenere una somma o chiedere una penale se il cliente si ritira, senza prevedere contestualmente il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta (o una penale equivalente) se è l’agenzia a recedere o a non adempiere ai suoi obblighi. Se nel vostro contratto manca questa reciprocità, la clausola che vi impone di pagare potrebbe essere nulla (Cass., sez. II civ., sent. 18 settembre 2020 n. 19565).