Vivere in affitto comporta un equilibrio delicato tra i diritti di chi abita la casa e quelli di chi ne è proprietario. Spesso si pensa che, pagando il canone, si possa fare ciò che si vuole all’interno dell’immobile, ma la legge pone dei paletti ben precisi per tutelare la natura del bene e l’interesse economico delle parti. Un dubbio ricorrente riguarda la possibilità di modificare la destinazione d’uso, magari trasformando un appartamento in uno studio professionale oppure l’annosa questione di chi debba pagare quando si rompe qualcosa. Di qui la domanda: «Posso cambiare l’uso della casa in affitto e chi paga i lavori?». Rispondere a questa domanda significa analizzare il contratto e le norme che regolano la custodia, l’accesso ai locali e la manutenzione. In questo articolo spiegheremo con chiarezza fino a che punto l’inquilino può modificare l’uso dell’immobile, quando il proprietario ha diritto di entrare per un controllo e come funziona davvero la ripartizione delle spese, svelando anche quando è legittimo pagare l’affitto in un’unica soluzione anticipata.

Indice

• Il proprietario può entrare in casa per controllare l’inquilino?
• Cosa rischio se trasformo l’abitazione in ufficio senza permesso?
• Quali riparazioni spettano all’inquilino e quali al padrone di casa?
• Posso non pagare l’affitto se la casa ha dei problemi?

Il proprietario può entrare in casa per controllare l’inquilino?

Uno dei principi base della locazione è che il godimento del bene passa all’inquilino, che ne diviene custode. Tuttavia, questo non significa che il proprietario perda ogni diritto di controllo. L’inquilino ha l’obbligo di mantenere la destinazione prestabilita dell’immobile, usandolo in modo da non alterarne lo stato strutturale, funzionale o il decoro (Cass. 4279/1990) e senza rompere l’equilibrio economico del contratto (Cass. 11055/2002).

Proprio per verificare che questi obblighi siano rispettati, il conduttore non può impedire al locatore di visitare l’immobile. Le visite possono servire per controllare lo stato manutentivo o per mostrare la casa a nuovi potenziali inquilini quando il contratto sta per scadere. Attenzione però: questo diritto non è assoluto. Deve essere esercitato secondo buona fede:

• le visite devono avere una solida giustificazione;

• devono essere concordate preventivamente con l’inquilino.

Non sono ammesse ispezioni a sorpresa o vessatorie, ma l’inquilino non può opporsi pretestuosamente a un controllo legittimo e concordato.

Cosa rischio se trasformo l’abitazione in ufficio senza permesso?

Cambiare la destinazione d’uso pattuita (ad esempio trasformando una casa in ufficio o viceversa) è un inadempimento grave. La legge (art. 80 L. 392/1978, non abrogato dalla L. 431/1998) tutela l’uso effettivo dell’immobile. Se l’inquilino modifica l’uso, il proprietario ha due strade:

1. chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi da quando ne ha avuto conoscenza;

2. accettare la situazione (tacitamente).

Se il proprietario sa del cambiamento e non fa nulla per tre mesi, il suo silenzio vale come accettazione. Da quel momento inizia un nuovo rapporto locativo regolato dalle norme previste per il nuovo uso effettivo (ad esempio, passando dalla durata abitativa a quella commerciale). La conoscenza del mutamento può essere provata in qualsiasi modo: un accesso occasionale, una dichiarazione dell’inquilino in giudizio o testimonianze di terzi (Cass. 13705/2017).

La regola vale anche per il mutamento parziale o interno alla stessa categoria (es. da abitazione transitoria a primaria). Se l’uso è misto, si guarda all’uso prevalente, calcolato spesso in base alla superficie dedicata a ciascuna attività. È l’uso prevalente a determinare quale regime giuridico applicare se il proprietario non risolve il contratto.

Quali riparazioni spettano all’inquilino e quali al padrone di casa?

Sulla carta, la distinzione sembra semplice: all’inquilino spetta la piccola manutenzione legata all’uso quotidiano (tinteggiatura, riparazione tapparelle, piccoli interventi elettrici/idraulici). Al proprietario spetta la manutenzione straordinaria e le riparazioni necessarie a tenere la casa abitabile (art. 1576 c.c.).

Tuttavia, c’è un “ma” importante. Le parti possono derogare a questa norma nel contratto. È perfettamente valido l’accordo che accolla all’inquilino tutte le spese, anche quelle straordinarie o relative alle parti comuni del condominio. Questo spesso serve a bilanciare un canone di affitto più basso.

Esiste però un limite logico e giuridico: le riparazioni degli impianti interni alla struttura muraria (tubi dentro i muri, cavi elettrici sottotraccia) restano a carico del locatore (art. 1575 c.c.). Poiché l’inquilino non ha un contatto diretto con questi impianti, i guasti improvvisi o dovuti a vetustà sono considerati caso fortuito e non dipendono dall’uso anormale della cosa.

Posso non pagare l’affitto se la casa ha dei problemi?

Il pagamento del canone di locazione è l’obbligazione principale del conduttore. La regola è severa: non è mai consentito all’inquilino di “farsi giustizia da solo” riducendo o sospendendo il canone, nemmeno se il godimento della casa è ridotto per colpa del proprietario (Cass. 261/2008).

L’unica eccezione, molto rara, è la mancanza totale della controprestazione (la casa è assolutamente inutilizzabile). In tutti gli altri casi (es. caldaia rotta, infiltrazioni), bisogna continuare a pagare e agire separatamente per i danni, altrimenti si passa dalla parte del torto.

Anche la modalità di pagamento conta: se il contratto prevede il bonifico, pagare in contanti o in altro modo può costituire inadempimento grave se il locatore ha invitato a rispettare le forme (Cass. 11603/2005).

Una curiosità riguarda il pagamento anticipato. Oggi è lecito pagare l’affitto in un’unica soluzione (es. un anno intero subito), tranne che per i contratti a canone concordato. Anche se avvantaggia il proprietario (che incassa subito), non è vietato dalla legge. Infine, se il proprietario muore, l’inquilino che paga in buona fede all’erede apparente (chi possiede i beni) è liberato dal debito, anche se poi spuntano altri eredi o testamenti (Cass. 14445/2016).