L’affitto è ancora valido se il locatore non comunica la proroga all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla scadenza?

I contratti di locazione di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati, indifferentemente dall’inquilino o dal proprietario, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, se hanno durata superiore a trenta giorni. La registrazione deve avvenire entro trenta giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza dell’accordo, se anteriore. Ciò premesso, con il presente articolo risponderemo alla seguente domanda: che succede se non si comunica la proroga della locazione all’Agenzia delle Entrate?

È noto infatti che, al termine del periodo locatizio, in mancanza di tempestiva disdetta, il contratto si rinnovi automaticamente per la stessa durata; con l’inizio del nuovo periodo, il proprietario solitamente effettua una comunicazione all’Agenzia delle Entrate con cui avvisa che il contratto è ancora in vigore, al fine di mettersi in regola per il pagamento delle tasse. Cosa succede se ciò non dovesse avvenire? Che accade se non si comunica la proroga della locazione all’Agenzia delle Entrate? Approfondiamo l’argomento.

Indice

• Cosa succede se la locazione non è registrata all’Agenzia delle Entrate?
• Chi deve registrare la locazione all’Agenzia delle Entrate?
• Locazione: la proroga va comunicata all’Agenzia delle Entrate?
• Che succede se non si comunica la proroga all’AdE?
• Approfondimenti

Cosa succede se la locazione non è registrata all’Agenzia delle Entrate?

Il contratto di locazione non registrato all’Agenzia delle Entrate è nullo, per cui il proprietario deve restituire i canoni eventualmente percepiti e non può ottenere il rilascio dell’immobile mediante la procedura dello sfratto.

Dal proprio canto, l’inquilino in nero non può pretendere di rimanere nell’immobile, non avendo alcun titolo che giustifichi la sua permanenza; pertanto, il proprietario può intimargli di andare via in qualunque momento (seppur non potendo ricorrere alla procedura speciale dello sfratto, come anzidetto).

L’occupazione illegittima giustifica inoltre la richiesta del pagamento di un indennizzo per il periodo di permanenza.

Chi deve registrare la locazione all’Agenzia delle Entrate?

L’onere di registrare la locazione all’Agenzia delle Entrate, così come quello di pagare il relativo tributo, grava su entrambe le parti del contratto, quindi sia sull’inquilino che sul locatore, sebbene sia solitamente quest’ultimo a provvedervi.

Il contratto può imporre l’obbligo a carico solamente di una delle parti senza che la loro responsabilità solidale nei confronti dell’Agenzia delle Entrate venga meno.

Locazione: la proroga va comunicata all’Agenzia delle Entrate?

In mancanza di disdetta tempestivamente comunicata all’altra parte, alla scadenza naturale il contratto di locazione si rinnova automaticamente per lo stesso periodo.

La proroga del contratto originariamente registrato va comunicata all’Agenzia delle Entrate mediante il cosiddetto modello RLI: in questo modo, si avvisa il fisco che la locazione è ancora in vigore, alle stesse condizioni inizialmente pattuite.

L’adempimento ha natura fiscale e, per questo motivo, è curato dal locatore, il quale paga le tasse sui canoni percepiti, nella misura dichiarata nel contratto.

La proroga va comunicata entro il termine di trenta giorni dalla scadenza; al pari della prima registrazione, l’imposta (se) dovuta può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga.

La mancata comunicazione della proroga all’Agenzia delle Entrate ha un rilievo meramente fiscale che, pertanto, non incide sulla validità del contratto di locazione; ciò significa che, anche qualora il locatore non dovesse procedervi, l’inquilino ha il diritto di continuare a occupare l’immobile corrispondendo il canone pattuito.

L’omessa comunicazione della proroga ha quindi solo conseguenze fiscali, consistenti nell’applicazione di una sanzione di cento euro per la tardiva comunicazione della proroga del contratto, ridotta a cinquanta euro se la comunicazione è presentata con un ritardo non superiore a trenta giorni.

L’obbligo di comunicazione della proroga dei contratti in regime di cedolare secca è stato da tempo soppresso (art. 3–bis, D.L. n. 34/2019); ne consegue che la mancata comunicazione non determina la revoca dell’opzione se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con quel regime, versando l’imposta sostitutiva e indicando i relativi redditi in dichiarazione in maniera appropriata.

Come detto, l’omessa comunicazione della proroga all’Agenzia delle Entrate non incide mai sulla validità del contratto di locazione che, pertanto, rimane in vigore secondo le condizioni in esse contenute.

Approfondimenti

Per ulteriori approfondimenti si leggano i seguenti articoli:

• Contratto 3+2 in scadenza: devo comunicare la disdetta all’Agenzia delle Entrate?
• Quando il proprietario può negare il rinnovo dell’affitto?
• Cosa succede dopo la scadenza del contratto di affitto?