Il Tribunale di Pesaro afferma che i vizi del consenso nelle delibere assembleari operano in modo peculiare perché si tratta di atti collegiali. La minaccia deve essere provata nei singoli voti e superare la prova di resistenza. Informare i condomini di un’urgenza non è violenza morale.

L’assemblea condominiale è convocata per rinnovare l’incarico all’amministratore uscente. I voti non bastano: la riconferma non passa. A quel punto l’amministratore comunica all’assemblea che la caldaia condominiale rischia lo spegnimento da parte della ditta manutentrice. L’assemblea si riorganizza, rivota e lo riconferma. Alcuni condomini impugnano la delibera: sostengono che quella comunicazione era una minaccia, una violenza morale che ha coartato la volontà dei votanti.

La delibera di nomina dell’amministratore si può annullare per minaccia o pressione in assemblea? Il Tribunale di Pesaro, con la sentenza n. 305/2026, risponde no, almeno in questo caso. La comunicazione di un’urgenza gestionale rientra negli obblighi di legge dell’amministratore uscente, non configura una minaccia ai sensi dell’art. 1435 cod. civ., e in ogni caso non è stato provato che abbia coartato la volontà dei singoli votanti. Ma la pronuncia offre l’occasione per chiarire come funzionano i vizi del consenso nelle delibere assembleari condominiali.

Indice

• Come funzionano i vizi del consenso nell’assemblea di condominio?
• I tre requisiti della violenza morale
• Il caso concreto: informare non è minacciare
• L’onere di allegazione e di prova: cosa mancava nel ricorso
• La nomina senza indicazione del compenso: quando vale il rinvio al preventivo precedente
• L’errore del fornitore idrico: questione di responsabilità professionale, non di legittimità della delibera

Come funzionano i vizi del consenso nell’assemblea di condominio?

La prima questione che il Tribunale affronta è strutturale: una delibera assembleare non è un contratto tra due parti, né un atto unilaterale di un singolo soggetto. È un atto collegiale, in cui le dichiarazioni di volontà di più soggetti — i condomini — si fondono per formare la volontà unitaria dell’organo attraverso il principio maggioritario.

Questa struttura produce una conseguenza importante: i vizi del consenso — errore, dolo, violenza — non operano sulla delibera come un blocco unitario, ma si riferiscono alle singole dichiarazioni di voto dei partecipanti. Se un condomino ha votato sotto minaccia, è il suo voto che è viziato, non automaticamente l’intera delibera.

E il vizio del singolo voto non travolge la delibera se non supera la prova di resistenza: si deve verificare se quel voto — o quei voti viziati — fosse determinante per raggiungere la maggioranza. Se la maggioranza si sarebbe formata anche senza i voti contestati, la delibera resta valida.

I tre requisiti della violenza morale

Per sostenere che una delibera è annullabile per violenza, chi impugna deve dimostrare la sussistenza dei tre requisiti previsti dall’art. 1435 cod. civ. e richiamati dalla Cassazione con la sentenza n. 235/2007.

Il primo è la minaccia: deve essere tale da fare impressione su una persona sensata, tenuto conto dell’età, del sesso e della condizione personale del destinatario. Non ogni pressione o comunicazione scomoda integra una minaccia.

Il secondo è il timore: la paura generata nella persona di esporre sé stessa o i propri beni a un male ingiusto e notevole. Il male prospettato deve essere ingiusto — non può trattarsi dell’esercizio legittimo di un diritto o dell’adempimento di un obbligo — e deve essere notevole, non marginale.

Il terzo è il nesso causale: la minaccia deve aver determinato causalmente il soggetto intimorito a manifestare la volontà richiesta. Chi impugna deve dimostrare che, senza quella minaccia, il voto sarebbe stato diverso.

Il caso concreto: informare non è minacciare

Nel caso esaminato dal Tribunale di Pesaro, l’amministratore uscente — dopo aver perso la prima votazione — aveva comunicato all’assemblea che la caldaia condominiale rischiava lo spegnimento da parte della ditta manutentrice, con possibili disservizi nel riscaldamento e nell’acqua calda durante il periodo invernale.

Il Tribunale esclude che questa comunicazione integri una minaccia ai sensi dell’art. 1435 cod. civ. per due ragioni convergenti.

La prima è di merito: l’amministratore ha comunicato un’informazione rilevante per la gestione condominiale, non ha prospettato un male ingiusto di cui egli fosse il responsabile. Il rischio di spegnimento della caldaia derivava dalla situazione gestionale in corso, non da una sua scelta volontaria di danneggiare il condominio.

La seconda è normativa: l’art. 1129, comma 8, cod. civ. impone all’amministratore cessato dall’incarico di eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni. Comunicare ai condomini un’urgenza che richiede una decisione immediata non è un abuso: è un obbligo di legge.

L’onere di allegazione e di prova: cosa mancava nel ricorso

Il Tribunale rileva che le carenze dei condomini ricorrenti non riguardavano solo la prova, ma già l’allegazione dei fatti costitutivi della violenza morale. Non era stato indicato quanti e quali condomini avessero votato a favore della riconferma a causa della presunta minaccia, né era stato spiegato in che modo quella comunicazione avesse coartato la loro volontà.

Mancava inoltre qualsiasi deduzione che consentisse di superare la prova di resistenza: nessun calcolo sui voti, nessuna indicazione di quanti voti sarebbero stati viziati e se la maggioranza si sarebbe formata ugualmente senza di essi.

In assenza di questi elementi, la domanda di annullamento era carente già sul piano dell’allegazione, prima ancora che su quello della prova.

La nomina senza indicazione del compenso: quando vale il rinvio al preventivo precedente

I condomini avevano sollevato anche un secondo motivo di nullità: la nomina sarebbe nulla perché l’amministratore non aveva specificato analiticamente l’importo del compenso, come richiede l’art. 1129, comma 14, cod. civ. a pena di nullità della nomina stessa.

Il Tribunale rigetta anche questo motivo. Dal verbale risultava che il rinnovo dell’incarico era avvenuto alle condizioni economiche già concordate, con espresso richiamo al precedente preventivo. Questo rinvio era sufficiente: non è necessario ridiscutere e rideterminare il compenso ad ogni rinnovo se le parti fanno esplicito riferimento a un accordo economico già esistente e accettato.

L’errore del fornitore idrico: questione di responsabilità professionale, non di legittimità della delibera

Il terzo motivo di impugnazione riguardava il calcolo delle spese per il consumo di acqua. L’amministratore aveva omesso di comunicare al fornitore il numero esatto dei condomini residenti, con la conseguenza che era stato applicato un tariffario più elevato e non erano state riconosciute le agevolazioni per i consumi sotto una certa soglia. Il costo finale era risultato più alto di alcune decine di euro.

Il Tribunale riconosce che l’interesse ad agire per impugnare una delibera di approvazione del rendiconto sussiste quando vi sia una lesione patrimoniale individuale correlata alla deliberazione — come un’erronea ripartizione delle spese o un ingiustificato addebito (Cass. ord. n. 7667/2026). Ma in questo caso non c’è stata né erronea ripartizione né addebito ingiustificato: la delibera ha ripartito costi realmente maturati, anche se una condotta più diligente dell’amministratore avrebbe consentito di applicare tariffe più vantaggiose.

Il comportamento negligente dell’amministratore può rilevare sul piano della responsabilità professionale per cattiva gestione, non sul piano della legittimità della delibera che ha approvato i costi effettivamente sostenuti.