Il Comune può ordinare la demolizione di un abuso edilizio in qualsiasi momento. Il tempo non estingue il potere repressivo. Ecco come funziona.

Avete acquistato una casa con un piccolo ampliamento non autorizzato realizzato trent’anni fa. Oppure avete ereditato un immobile con una veranda abusiva costruita negli anni Ottanta. O ancora, siete proprietari di un capannone con una difformità rispetto al progetto approvato, mai sanata. Arriva l’ordinanza di demolizione del Comune. Pensate che, dopo così tanto tempo, il potere del Comune si sia esaurito? Che la questione sia ormai “prescritta”?

Non è così. E questa è probabilmente la cosa più importante da sapere in materia di abusi edilizi: il tempo non salva nulla, almeno non da solo. Ci si chiede spesso se l’ordinanza di demolizione del Comune cade in prescrizione, e la risposta è no — il potere del Comune di ordinare la demolizione di un’opera abusiva non si prescrive, non decade e non si estingue per il semplice decorso degli anni.

Lo afferma la giurisprudenza amministrativa in modo costante, avallata dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 140 del 2018, che richiama un orientamento consolidato del Consiglio di Stato. Il principio è chiaro: reprimere un abuso edilizio non è una scelta discrezionale dell’amministrazione, è un obbligo. E quell’obbligo non ha scadenza.

Indice

• Perché l’ordinanza di demolizione non si prescrive?
• Come funziona la procedura dopo l’ordinanza?
• Cosa succede se il privato non demolisce e il bene passa al Comune?
• Il Comune può sempre aspettare, senza limiti?
• La Regione ha gli stessi poteri del Comune?
• Presentare una domanda di sanatoria ferma la demolizione?
• Conclusioni

Perché l’ordinanza di demolizione non si prescrive?

La ragione sta nella natura giuridica della sanzione demolitoria. Non si tratta di una punizione per chi ha commesso l’abuso: è una sanzione ripristinatoria, il cui scopo è ristabilire l’equilibrio urbanistico violato (Corte Cost., n. 140 del 11 luglio 2018). In altre parole, l’ordinanza non guarda al passato per punire una condotta, ma al presente per eliminare una situazione illegittima che continua a esistere.

Questa distinzione ha conseguenze pratiche importanti. Se la sanzione fosse punitiva, avrebbe senso che si prescrivesse nel tempo: il legislatore spesso prevede che le sanzioni perdano efficacia dopo un certo periodo. Ma se lo scopo è ripristinare la legalità urbanistica, quell’interesse pubblico non si consuma con il passare degli anni. L’opera abusiva continua a esistere, continua a violare le norme urbanistiche e continua a compromettere l’assetto del territorio. Finché esiste, il potere-dovere del Comune di intervenire rimane intatto.

C’è un altro aspetto rilevante: l’ordinanza di demolizione non riguarda chi ha commesso l’abuso, ma l’opera in sé. Produce effetti nei confronti di chiunque sia proprietario del bene al momento in cui viene emessa (Corte Cost., n. 140 del 2018; Cass. pen., sez. 3, n. 7097 del 23 febbraio 2026). Chi acquista un immobile con un abuso edilizio acquista anche il rischio di ricevere un’ordinanza di demolizione, indipendentemente dal fatto che l’abuso sia stato commesso decenni prima da qualcun altro.

Come funziona la procedura dopo l’ordinanza?

Ricevuta l’ordinanza di demolizione, il proprietario ha 90 giorni per provvedere spontaneamente alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi. Questo termine è fissato dall’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 — il Testo Unico Edilizia — ed è considerato perentorio (Consiglio di Stato, ordinanza n. 3974 del 2023).

Il termine di 90 giorni non va confuso con la prescrizione del potere comunale: sono due cose completamente diverse. Il primo riguarda il tempo che il privato ha per adeguarsi spontaneamente all’ordine ricevuto. Il secondo — che, come detto, non esiste — riguarderebbe il tempo entro cui il Comune può emettere l’ordine. La prescrizione del potere non c’è; il termine per ottemperare, invece, c’è ed è rigido.

Se il proprietario non demolisce entro 90 giorni, si produce un effetto automatico e di grande rilevanza: il bene abusivo, l’area su cui sorge e l’area necessaria per realizzare opere analoghe vengono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del Comune (art. 31 D.P.R. n. 380/2001; Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria n. 16 del 2023). Questo trasferimento avviene per legge, alla semplice scadenza del termine, senza bisogno di un atto formale del Comune. L’atto che il Comune emette successivamente ha natura meramente dichiarativa: accerta un effetto che si è già prodotto automaticamente (Consiglio di Stato, ordinanza n. 3974 del 2023; sentenza n. 212/2019).

Cosa succede se il privato non demolisce e il bene passa al Comune?

La perdita della proprietà non è l’unica conseguenza dell’inottemperanza. Una volta che il bene è diventato di proprietà comunale, il privato non ha più nemmeno il diritto di demolirlo autonomamente: se volesse farlo, dovrebbe ottenere il consenso del Comune, che è il nuovo proprietario (Consiglio di Stato, sentenza n. 806 del 2024; Adunanza Plenaria n. 16 del 2023).

In più, sorge a carico del privato l’obbligo di rimborsare al Comune le spese che questo sosterrà per la demolizione d’ufficio (Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria n. 16 del 2023). Il privato, insomma, perde la casa e paga anche per farla demolire.

L’inutile decorso dei 90 giorni non estingue l’obbligo di ripristino: lo trasforma. Prima era un obbligo di fare — demolire — che gravava sul privato. Dopo, diventa un obbligo di rimborso delle spese di demolizione che il Comune eseguirà al posto suo.

Il Comune può sempre aspettare, senza limiti?

Sul piano del potere repressivo del Comune, sì: non esistono termini entro cui il Comune debba agire, pena la perdita del potere. Tuttavia, il trascorrere del tempo può rilevare sotto un altro profilo: quello della motivazione del provvedimento.

La giurisprudenza ha elaborato una distinzione importante. Di norma, l’ordinanza di demolizione non richiede una motivazione specifica sulle ragioni di pubblico interesse: è sufficiente il ripristino della legalità violata, e questo è già di per sé un interesse pubblico rilevante (Corte Cost., n. 140 del 2018). Tuttavia, quando l’abuso risale a molti anni addietro e nel frattempo sono sorte situazioni consolidate — come un affidamento del privato nella stabilità della propria posizione — il Comune potrebbe essere tenuto a motivare più accuratamente le ragioni per cui interviene proprio in quel momento.

Questo non significa che l’ordinanza diventi illegittima per il solo fatto che siano passati molti anni. Significa che in certi casi il giudice amministrativo potrebbe richiedere che l’amministrazione dia conto del proprio ritardo, verificando se esistano circostanze che rendano l’intervento tardivo sproporzionato rispetto alla situazione concreta.

La Regione ha gli stessi poteri del Comune?

No, e la distinzione è rilevante. L’art. 40 del D.P.R. n. 380/2001 prevede che, se il Comune rimane inerte e non esercita il proprio potere repressivo, la Regione possa intervenire in via sostitutiva ordinando la demolizione. Per questo potere sostitutivo, però, la norma fissa un termine preciso: il provvedimento di demolizione deve essere adottato entro cinque anni dalla dichiarazione di agibilità dell’intervento abusivo.

Questo termine di cinque anni non va esteso al Comune, né interpretato come una regola generale. Si applica esclusivamente al potere sostitutivo della Regione, che è un potere straordinario e residuale, attivabile solo in caso di inerzia del Comune. Il potere primario del Comune rimane imprescrittibile.

Presentare una domanda di sanatoria ferma la demolizione?

La presentazione di un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 può sospendere l’efficacia dell’ordinanza di demolizione, in attesa che il Comune decida se concedere la sanatoria. Ma questa possibilità ha un limite temporale preciso: l’istanza deve essere presentata prima che decorrano i 90 giorni dall’ordinanza e, comunque, prima che si verifichi l’acquisizione del bene al patrimonio comunale (sentenza n. 212/2019).

Una volta che i 90 giorni sono scaduti e il bene è diventato di proprietà del Comune, il privato non ha più la titolarità per presentare un’istanza di sanatoria valida: non è più il proprietario dell’immobile (Consiglio di Stato, sentenza n. 806 del 2024; Adunanza Plenaria n. 16 del 2023). Un’istanza presentata tardivamente o palesemente infondata non blocca la demolizione e non produce effetti utili (TAR Veneto, Venezia, n. 148 del 2021).

Conclusioni

In sintesi: l’ordinanza di demolizione non si prescrive, il potere del Comune non decade con il tempo e chi acquista un immobile con abusi edilizi acquista anche il rischio di ricevere quell’ordinanza. I 90 giorni per demolire sono perentori: superarli significa perdere la proprietà del bene e accollarsi le spese della demolizione d’ufficio. L’unica strada per evitare la demolizione è la sanatoria, ma va richiesta per tempo e solo se ne esistono i presupposti.