Il subentro nel contratto è automatico dalla data del decesso. Ma la cedolare secca non si trasferisce: l’erede deve fare una nuova opzione entro 30 giorni con modello RLI e raccomandata all’inquilino. Il termine non è perentorio per legge.

Un genitore muore lasciando in eredità al figlio un appartamento affittato con cedolare secca. Il contratto prosegue: l’inquilino continua a pagare l’affitto. Ma chi incassa quei canoni li deve dichiarare con cedolare secca o con tassazione ordinaria IRPEF? E da quando?

La risposta alla domanda su se l’erede subentri automaticamente nella cedolare secca del defunto è no — almeno per quanto riguarda il regime fiscale. Il subentro nel contratto è automatico e retroattivo alla data del decesso, ma la cedolare secca non si trasmette per successione: è una scelta personale del locatore, e quella del defunto si estingue con lui. L’erede deve fare una nuova opzione, con tempi e formalità precise.

Indice

• Il subentro nel contratto: automatico e retroattivo
• La cedolare secca non si trasferisce: è una scelta personale
• La nuova opzione: come si esercita e entro quando
• Il termine dei 30 giorni è perentorio? La giurisprudenza è divisa
• Un effetto distinto: l’imposta di registro

Il subentro nel contratto: automatico e retroattivo

Sul piano contrattuale civilistico, la situazione è semplice. Con il decesso del locatore, l’erede subentra automaticamente in tutti i diritti e gli obblighi del contratto di locazione — senza bisogno di alcun accordo con l’inquilino, senza notifiche particolari, senza formalità. È un effetto diretto del fenomeno successorio.

L’accettazione dell’eredità, anche se avviene dopo, retroagisce alla data del decesso ai sensi dell’art. 459 cod. civ.Questo significa che il figlio è considerato proprietario dell’immobile e locatore fin dal giorno in cui il genitore è morto — non dal giorno in cui ha accettato l’eredità o da quando è stata presentata la dichiarazione di successione. La dichiarazione di successione, in questo contesto, non ha alcuna rilevanza ai fini del subentro.

La cedolare secca non si trasferisce: è una scelta personale

Il problema sorge sul piano fiscale. La cedolare secca — disciplinata dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 — non è una caratteristica del contratto o dell’immobile: è una scelta personale del locatore, che decide volontariamente di rinunciare alla tassazione ordinaria IRPEF in cambio di un’imposta sostitutiva flat. Trattandosi di una scelta personalissima, l’opzione esercitata dal defunto si estingue con la sua morte.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze con la sentenza n. 538/2025 lo afferma con chiarezza: il regime della cedolare secca cessa di esistere nel momento in cui l’immobile passa da un titolare all’altro — sia per atto tra vivi sia per successione mortis causa.

L’erede, quindi, non può limitarsi a “continuare” la cedolare del defunto: deve esercitare una nuova opzione, personale e autonoma.

La nuova opzione: come si esercita e entro quando

Per applicare la cedolare secca ai canoni percepiti dopo il decesso — con effetto retroattivo dalla data della morte, grazie all’art. 459 cod. civ. — l’erede deve compiere due adempimenti.

Il primo è inviare all’inquilino una lettera raccomandata con cui comunica la propria volontà di optare per la cedolare secca e rinuncia alla facoltà di aggiornare il canone per tutta la durata dell’opzione, come previsto dall’art. 3, comma 11, del D.Lgs. n. 23/2011 e confermato dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20/E/2012.

Il secondo è presentare il modello RLI all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove il contratto è stato registrato, comunicando il subentro nel contratto e l’opzione per la cedolare secca.

Entrambi gli adempimenti devono avvenire entro 30 giorni dalla data del decesso. Il termine deriva da una prassi amministrativa — analogica rispetto all’art. 17 del DPR n. 131/1986 che disciplina gli adempimenti successivi alla registrazione dei contratti — non da una norma di legge primaria.

Il termine dei 30 giorni è perentorio? La giurisprudenza è divisa

Su questo punto la giurisprudenza di merito mostra orientamenti diversi.

L’orientamento prevalente, seguito dalla CGT di Firenze nella sentenza n. 538/2025 e dalla CGT di Milano nella sentenza n. 2990/2022, considera essenziale il rispetto del termine di 30 giorni: la mancata presentazione nei termini comporta il ritorno al regime IRPEF ordinario dalla data del decesso. Non è sufficiente il comportamento concludente del contribuente — ad esempio avere dichiarato i redditi con i criteri della cedolare secca — se manca la comunicazione formale.

Un orientamento più flessibile è invece espresso dalla CGT di Firenze nella sentenza n. 459/2023: il termine dei 30 giorni, derivando da una circolare amministrativa e non da una norma di legge, non ha carattere perentorio. Il giudice ha ritenuto valida l’opzione esercitata in ritardo quando il ritardo era giustificato dalle tempistiche della vicenda successoria — ad esempio perché il testamento era stato aperto dopo la scadenza del termine. La sentenza valorizza il principio di leale cooperazione tra Fisco e contribuente: un ritardo incolpevole, legato alle difficoltà oggettive della successione, non dovrebbe pregiudicare definitivamente la scelta fiscale dell’erede.

Un effetto distinto: l’imposta di registro

Esiste però una distinzione importante tra i diversi effetti dell’opzione originaria del defunto. Per l’IRPEF, l’opzione cessa con il decesso e l’erede deve farne una nuova. Per l’imposta di registro e di bollo, l’efficacia dell’opzione originaria continua fino al termine dell’annualità contrattuale in corso al momento del decesso: per queste imposte rileva la sussistenza del regime agevolato al momento della registrazione iniziale o dell’ultima proroga.