Escludere stabilmente una categoria di condomini dall’uso del cortile comune viola il principio del pari uso dell’art. 1102 cod. civ. e richiede l’unanimità. L’assemblea può solo regolamentare l’uso in modo non discriminatorio.

Nel condominio i posti nel cortile sono pochi e la situazione è caotica. Qualcuno propone in assemblea una soluzione apparentemente logica: chi ha già un box privato non può parcheggiare nel cortile comune, così da lasciare spazio a chi non ha alternative. La delibera passa a maggioranza. I condomini con box privato protestano: hanno pagato anche loro le quote millesimali sul cortile, che è parte comune.

La questione è tutt’altro che banale, e vale la pena chiedersi: l’assemblea può vietare il parcheggio nel cortile a chi ha già un box privato? In linea generale no, almeno non con una delibera approvata a maggioranza. Escludere stabilmente una categoria di condomini dall’uso di un bene comune viola il principio del pari uso sancito dall’art. 1102 cod. civ. e per farlo occorrerebbe l’unanimità. L’assemblea può invece regolamentare l’uso del cortile in modo organizzativo e non discriminatorio.

Indice

• Il principio di pari uso delle parti comuni
• Cosa può fare l’assemblea a maggioranza
• Cosa non può fare l’assemblea a maggioranza
• Il quorum non risolve il problema
• Le alternative legittime

Il principio di pari uso delle parti comuni

L’art. 1102 cod. civ. stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il cortile condominiale, in quanto parte comune ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., appartiene a tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali.

Il fatto che un condomino abbia acquistato anche un box privato non lo priva della comproprietà sul cortile. Sono due diritti distinti: il diritto esclusivo sul box e il diritto di comproprietà sul cortile. Il secondo non si estingue per effetto del primo.

Cosa può fare l’assemblea a maggioranza

L’assemblea ha il potere di regolamentare l’uso delle parti comuni con le maggioranze previste dall’art. 1136 cod. civ. Questo potere è reale e consolidato: può individuare criteri di utilizzo del cortile, prevedere turnazioni, distribuire gli stalli in modo organizzativo, stabilire orari di accesso.

La Cassazione, con la sentenza n. 16902/2023, ha confermato che l’assemblea può disciplinare l’uso del cortile per renderlo più ordinato e razionale. La Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 3359 del 9 dicembre 2025, ha ribadito che regole oggettive di rotazione e criteri organizzativi sono legittimi se non eliminano il diritto di alcun condomino.

Il limite è preciso: la regolamentazione può limitare le modalità di esercizio del diritto, ma non può sopprimere il diritto stesso di alcuni condomini al godimento del bene comune.

Cosa non può fare l’assemblea a maggioranza

Una delibera che stabilisce che i condomini proprietari di box privato non possono parcheggiare nel cortile comune non è una regola organizzativa: è un’esclusione stabile e selettiva di una categoria di condomini dall’uso di un bene comune. Questa è la differenza cruciale.

La giurisprudenza è univoca su questo punto. Il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 331/2024, ha affermato che per inibire o limitare completamente il godimento della cosa comune a uno o più condomini occorre l’unanimità: la maggioranza basta solo per una regolamentazione organizzativa che non escluda il diritto degli altri.

In coerenza con questo principio sono state dichiarate nulle: la delibera che riservava l’accesso carrabile al cortile ai soli proprietari di box, escludendo gli altri comproprietari (Trib. Roma n. 11952/2015); la regolamentazione che negava permanentemente la sosta notturna ad alcune categorie di condomini, alterando l’equilibrio nel godimento dell’area comune (Trib. Napoli n. 11095/2023); la delibera che incideva sul diritto soggettivo di pari uso del cortile comune (Trib. Nocera Inferiore n. 3139/2024).

Il quorum non risolve il problema

Chi sostiene la legittimità di questa delibera potrebbe obiettare che è stata approvata con la maggioranza richiesta dall’art. 1136 cod. civ. Ma il quorum assembleare non è sufficiente quando la decisione incide sul diritto individuale di alcuni condomini all’uso della cosa comune.

Le maggioranze dell’art. 1136 cod. civ. abilitano l’assemblea ad adottare delibere di ordinaria e straordinaria amministrazione, ma non a comprimere diritti soggettivi individuali. Per farlo occorrerebbe il consenso unanime di tutti i condomini — e specificamente il consenso di chi subisce la limitazione — oppure una previsione del regolamento contrattuale approvato all’unanimità.

Le alternative legittime

L’assemblea che vuole risolvere il problema della scarsità di posti nel cortile dispone di strumenti validi che non richiedono l’unanimità.

Può introdurre una turnazione tra tutti i condomini, con criteri obiettivi di rotazione che garantiscano a ciascuno pari opportunità di accesso. Può stabilire regole su orari e modalità di sosta che si applicano a tutti indistintamente. Può prevedere che i posti disponibili vengano assegnati per sorteggio o secondo un sistema di prenotazione aperto a tutti. Può deliberare la creazione di ulteriori posti auto, se lo spazio lo consente, con le maggioranze previste per le innovazioni.

Quello che non può fare è creare una gerarchia tra condomini basata sul fatto che alcuni abbiano un box privato e altri no: quel criterio trasforma una regola organizzativa in una discriminazione tra titolari di un medesimo diritto sulla cosa comune.