La Corte d’Appello di Firenze afferma che l’assemblea non ha competenza a deliberare interventi su beni di proprietà esclusiva, nemmeno quando quell’intervento è necessario per la manutenzione di una parte comune. Per demolire le fioriere esclusive serve l’accordo con i proprietari o il ricorso al giudice. La delibera che dispone la demolizione e addebita i costi ai singoli proprietari è nulla per impossibilità dell’oggetto.

Il lastrico solare del condominio ha bisogno di un intervento di rifacimento della guaina impermeabilizzante. Ma sul lastrico ci sono alcune fioriere di proprietà esclusiva di due condòmine. L’assemblea delibera la loro demolizione e addebita i costi alle proprietarie. Le condòmine impugnano. La Corte d’Appello di Firenze annulla la delibera.

La risposta alla domanda su se il condominio possa deliberare la demolizione delle fioriere di proprietà esclusiva è no — e il ragionamento vale ogni volta che l’assemblea cerca di intervenire su beni che appartengono in via esclusiva a singoli condòmini, anche quando la motivazione è legata alla manutenzione di parti comuni.

Indice

• La regola fondamentale: l’assemblea gestisce solo i beni comuni
• Il caso concreto: le fioriere sul lastrico solare
• Il nodo più interessante: chi paga i lavori sul lastrico?
• Fioriere condominiali o di proprietà esclusiva? La giurisprudenza
• La responsabilità per danni causati dalle fioriere
• L’installazione e la rimozione delle fioriere
• La regola pratica per il condominio

La regola fondamentale: l’assemblea gestisce solo i beni comuni

Il principio è chiaro e non ammette eccezioni: l’assemblea condominiale ha competenza esclusivamente sulla gestione dei beni comuni. Le decisioni su beni di proprietà esclusiva non rientrano nelle sue attribuzioni.

Questa limitazione non è arbitraria — riflette la natura stessa del condominio. I condòmini accettano di essere vincolati alle decisioni della maggioranza per tutto ciò che riguarda le parti dell’edificio che appartengono a tutti. Ma nessuno può essere privato della propria proprietà esclusiva da una votazione a maggioranza.

Se il condominio vuole intervenire su un bene di proprietà esclusiva, deve seguire il metodo contrattuale: trovare l’accordo con il proprietario. Se l’accordo non si raggiunge, la strada è il giudice — non la delibera assembleare.

Il caso concreto: le fioriere sul lastrico solare

La fattispecie esaminata dalla Corte d’Appello di Firenze è concreta e tutt’altro che rara. Il lastrico solare aveva bisogno di un intervento di impermeabilizzazione. Per eseguirlo, era necessario demolire alcune fioriere posizionate sul lastrico — fioriere ritenute di proprietà esclusiva di due condòmine.

L’assemblea ha deliberato la demolizione e ha addossato i costi di demolizione e ricostruzione direttamente alle due proprietarie. Una soluzione apparentemente pratica, ma giuridicamente sbagliata su entrambi i fronti: sia sulla delibera di demolire, sia sull’addebito delle spese.

La Corte toscana ha annullato la delibera su entrambi i punti, dichiarandola nulla per impossibilità dell’oggetto: l’assemblea non può deliberare atti che esulano dalla sua competenza, e le delibere che lo fanno sono radicalmente nulle — non semplicemente annullabili.

Il nodo più interessante: chi paga i lavori sul lastrico?

La sentenza introduce un ragionamento implicito particolarmente rilevante. Il lastrico solare è un bene comune — serve come copertura dell’edificio e la sua manutenzione riguarda tutti i condòmini. Le fioriere, però, sono di proprietà esclusiva.

La Corte non dice che i proprietari delle fioriere devono pagare la demolizione di tasca propria — anzi, la delibera che addossava loro i costi è stata annullata. Ma nemmeno dice che possono opporsi indefinitamente all’intervento necessario per la manutenzione della parte comune.

Il messaggio implicito è che le parti devono trovare un accordo: il condominio ha la necessità di intervenire sul lastrico, le condòmine hanno la proprietà delle fioriere. La soluzione non può essere imposta con una delibera — deve essere negoziata. Se la negoziazione fallisce, il condominio può ricorrere al giudice, che potrà valutare le reciproche posizioni e le necessità concrete.

Fioriere condominiali o di proprietà esclusiva? La giurisprudenza

La questione della natura delle fioriere — comuni o esclusive — non è sempre semplice da risolvere. La giurisprudenza ha elaborato criteri precisi.

Il punto di partenza è la distinzione tra balcone aggettante e suoi elementi decorativi. Il balcone in sé appartiene in via esclusiva al proprietario dell’appartamento — è un prolungamento del piano, strutturalmente e funzionalmente legato all’unità immobiliare. Su questo la giurisprudenza è costante: Cass. n. 6624/2012, App. L’Aquila n. 1530/2019.

Ma gli elementi decorativi del balcone seguono regole diverse. I rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, i frontalini, le fioriere che svolgono funzione decorativa inserendosi nel prospetto dell’edificio e contribuendo al suo pregio architettonico — questi elementi sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, cod. civ. Le spese per la loro riparazione ricadono su tutti i condòmini in proporzione al valore della proprietà. Lo confermano Cass. n. 5014/2018 e Cass. n. 21641/2017.

Il criterio discriminante è dunque la funzione: una fioriera che arricchisce esteticamente la facciata dell’intero edificio è condominiale; una fioriera che serve esclusivamente il godimento del singolo appartamento è di proprietà esclusiva. Il Tribunale di Milano con la sentenza del 14 settembre 2018 ha applicato questo principio riconoscendo la natura condominiale di una fioriera esterna al balcone aggettante con funzione estetica e architettonica.

La responsabilità per danni causati dalle fioriere

Sul fronte della responsabilità, il Tribunale di Roma con la sentenza n. 3775/2021 ha affrontato il caso di danni causati da una fioriera condominiale. La responsabilità del condominio — in qualità di custode — è di natura oggettiva ai sensi dell’art. 2051 cod. civ.: il danneggiato deve provare solo il danno e il nesso causale, senza dover dimostrare la colpa del condominio. Il condominio si libera solo provando il caso fortuito.

Se la fioriera è invece di proprietà esclusiva, la responsabilità per i danni che causa ricade sul singolo proprietario, sempre a titolo di responsabilità oggettiva del custode.

L’installazione e la rimozione delle fioriere

Un profilo collaterale riguarda la legittimità dell’installazione di fioriere nelle parti comuni. La Cassazione con la sentenza n. 17208/2008 ha stabilito che l’uso esclusivo di beni comuni — come l’occupazione di spazi condominiali con fioriere, tavolini e strutture annesse per un’attività commerciale — è illegittimo quando impedisce la fruizione simultanea degli altri condòmini. Il principio di solidarietà condominiale richiede un equilibrio costante tra gli interessi di tutti i partecipanti.

La rimozione di una fioriera già installata in un corridoio condominiale, invece, non è necessariamente un’innovazione vietata. La Corte d’Appello di Roma con la sentenza n. 1671/2021 ha chiarito che se la rimozione non altera la destinazione della cosa comune e non priva nessun condòmino del suo godimento, si tratta di una semplice modifica ammissibile — non di un’innovazione soggetta alle maggioranze qualificate.

La regola pratica per il condominio

Quando il condominio ha necessità di intervenire su beni di proprietà esclusiva per ragioni legate alla manutenzione delle parti comuni — come nel caso del lastrico solare e delle fioriere — non può procedere con una delibera assembleare. Deve seguire un percorso diverso.

Il primo passo è tentare un accordo con il proprietario esclusivo: proporre le modalità dell’intervento, concordare i tempi, discutere la ripartizione dei costi. Se l’accordo si raggiunge, si formalizza in un contratto tra le parti.

Se l’accordo non si raggiunge, il condominio può ricorrere al giudice. Il giudice valuterà le necessità di manutenzione della parte comune, i diritti del proprietario esclusivo e le soluzioni tecnicamente possibili per contemperare entrambi.

Deliberare la demolizione di beni altrui — anche con la migliore delle intenzioni — è una strada che porta alla nullità della delibera e non risolve nulla.