Quando le difformità urbanistiche di garage e cantine permettono di sciogliere il contratto e come si valuta la gravità del danno.

Acquistare un’abitazione è un passo fondamentale, ma spesso l’entusiasmo si scontra con amari imprevisti. Può capitare di firmare un compromesso e scoprire solo dopo che, sebbene l’appartamento sia in regola, le pertinenze come il box auto, la cantina o la legnaia presentano abusi edilizi. In questi casi, il compratore si trova a un bivio: procedere lo stesso o chiedere lo scioglimento dell’accordo? La risposta non è scontata e dipende dalla gravità dell’abuso. In questo articolo, risponderemo alla seguente domanda: in presenza di un garage abusivo, posso annullare la vendita della casa?, analizzeremo come i giudici valutano queste difformità. Spiegheremo quando è possibile ottenere il trasferimento della proprietà nonostante i vizi e quando, invece, l’unica strada è la risoluzione del contratto per inadempimento, chiarendo come si calcola il peso economico del problema rispetto all’intero affare e quali sono i diritti di chi compra e di chi vende.

Indice

• Abusi su garage e cantine: il contratto è valido?
• Come si valuta l’importanza del difetto?
• Il mancato pagamento di una rata annulla tutto?

Abusi su garage e cantine: il contratto è valido?

Quando si firma un preliminare di vendita (il cosiddetto compromesso), l’impegno è quello di trasferire un immobile conforme alle regole urbanistiche. Tuttavia, capita spesso che l’abitazione principale sia regolare, mentre le pertinenze, come un garage o una legnaia, presentino delle difformità. In questo scenario, bisogna capire se l’abuso è talmente grave da bloccare tutto o se è gestibile.

I giudici hanno stabilito che occorre valutare se la difformità dei manufatti rispetto al progetto autorizzato sia totale o solo parziale. Se la difformità è considerata parziale e non essenziale, il giudice può emettere una sentenza che trasferisce comunque la proprietà (sentenza ex art. 2932 c.c.), magari prevedendo un aggiustamento del prezzo o l’obbligo di sanatoria. Se invece l’abuso è grave e non sanabile, rendendo il bene incommerciabile o diverso da quanto promesso, il compratore può legittimamente rifiutarsi di acquistare e chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore (Cass., sez. II civ., ord. 23 novembre 2020 n. 26558).

Come si valuta l’importanza del difetto?

Per poter sciogliere un contratto, la legge richiede che l’inadempimento non sia di “scarsa importanza”. Ma come si misura questa importanza quando il problema riguarda solo una parte dell’immobile, come appunto una pertinenza abusiva?

La giurisprudenza chiarisce che, anche in caso di inadempimento parziale, non basta fare un calcolo matematico. Il giudizio sulla gravità non può essere affidato solo alla quantità della prestazione mancata (ad esempio, i metri quadri abusivi rispetto ai metri quadri totali). Questo dato è solo uno degli elementi di valutazione. Il giudice deve guardare l’affare nella sua interezza e considerare l’interesse concreto del compratore.

Facciamo un esempio: se acquisto una villa isolata proprio perché ha un grande garage per la mia collezione d’auto, e quel garage risulta abusivo e da abbattere, l’inadempimento è grave anche se il garage vale meno della casa, perché viene meno il motivo principale del mio acquisto (Cass., sez. II civ., sent. 21 febbraio 2006 n. 3742).

Il mancato pagamento di una rata annulla tutto?

Per capire meglio il concetto di “gravità”, è utile guardare anche al lato economico, ad esempio quando l’inadempimento riguarda il mancato pagamento di somme da parte dell’acquirente. I principi sono gli stessi applicati agli abusi edilizi.

Se un acquirente non paga una rata della caparra, per stabilire se questo errore è così grave da far saltare la vendita, non bisogna confrontare la somma non pagata con l’importo della sola caparra, ma con il valore complessivo del corrispettivo pattuito.

Se il prezzo della casa è 200.000 euro e la caparra è 15.000 euro divisa in tre rate, il mancato pagamento dell’ultima rata da 5.000 euro non va giudicato grave perché è “un terzo della caparra”, ma va rapportato ai 200.000 euro totali. Essendo una frazione minima del prezzo totale (il tutto), potrebbe non essere sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto. La gravità si misura sempre rispetto all’economia generale del contratto (Cass., sez. II civ., sent. 27 dicembre 2004 n. 24003).