Il decreto Giustizia cambia le regole per chiedere i danni al professionista. I tempi si accorciano in modo netto, ma esiste un dettaglio sulla prescrizione che rimescola le carte in tavola.

Chi compra casa o costituisce una società si affida a un professionista per mettersi al riparo da brutte sorprese e garantirsi un acquisto sicuro. A volte, però, l’atto notarile contiene errori tecnici, omissioni o imprecisioni che emergono a distanza di molto tempo e provocano perdite economiche rilevanti. Il decreto Giustizia (decreto legge 100/2026, poi convertito nella legge 145/2026) introduce un limite temporale netto per far valere la responsabilità professionale dei notai. La nuova normativa stabilisce che i cittadini non possono più avviare cause di risarcimento una volta trascorsi quindici anni esatti dalla data di stipula dell’atto pubblico o dell’autentica di firma. Questa regola introduce un termine di decadenza assoluta che paralizza le pretese risarcitorie dei clienti senza ammettere alcuna eccezione. La legge conferma inoltre la prescrizione ordinaria di dieci anni, precisando però che il cronometro scatta dal momento in cui il danno diventa conoscibile per chi ha richiesto la prestazione. Questi nuovi paletti temporali si applicano in modo rigoroso a tutte le prestazioni eseguite dai notai dopo il 12 giugno scorso, data di entrata in vigore del provvedimento d’urgenza.

Indice

• Come funzionava la responsabilità in passato?
• Cosa cambia con i 15 anni di decadenza?
• Da quando scatta la prescrizione di dieci anni?
• Quali regole valgono per gli altri professionisti?
• Ci sono altre riforme in arrivo dal Parlamento?

Come funzionava la responsabilità in passato?

Prima di questa riforma strutturale, il cittadino che subiva un danno a causa di un errore notarile poteva agire in giudizio civile quasi senza barriere di tempo. Il Codice civile prevede per queste azioni un termine di prescrizione pari a dieci anni. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha sempre interpretato questa norma in modo molto favorevole per le ragioni del cliente. I magistrati facevano scattare i dieci anni solo dal momento in cui il difetto diventava evidente e conoscibile attraverso l’uso della ordinaria diligenza. Un profilo di invalidità in un atto di compravendita immobiliare, a causa di questo meccanismo interpretativo, poteva emergere anche a distanza di venti o trenta anni, magari al momento di una successiva rivendita dell’appartamento a un terzo soggetto. Questa impostazione esponeva la categoria notarile a un rischio risarcitorio infinito nel tempo. Le richieste di risarcimento arrivavano a colpire persino gli eredi del professionista originario, ormai deceduto da anni. Una simile dilatazione temporale rendeva molto complesso per la categoria stipulare polizze assicurative a copertura dei rischi professionali, a causa dell’impossibilità di calcolare i costi dei sinistri futuri.

Cosa cambia con i 15 anni di decadenza?

Il legislatore ha voluto inserire nel sistema un tetto massimo invalicabile a protezione degli studi notarili. La decadenza di 15 anni opera in modo del tutto automatico a partire dalla data precisa in cui le parti firmano il rogito. Se il vizio del contratto emerge per la prima volta al sedicesimo anno, il cittadino perde in via definitiva ogni diritto di chiedere un risarcimento danni in tribunale. Questo blocco si attiva a prescindere dal momento in cui la persona ha materialmente scoperto l’errore del notaio. La relazione illustrativa del decreto spiega con chiarezza la ratio della norma. Il governo ha ritenuto necessario bilanciare la tutela dell’utenza con la sostenibilità economica dell’esercizio della professione notarile. Il passare dei decenni rende infatti estremamente complessa la difesa in giudizio per chi viene accusato. Con il trascorrere degli anni i documenti si smarriscono, i fascicoli d’archivio vengono distrutti e la memoria dei fatti svanisce. Questo limite temporale così rigido e inesorabile vale per tutte le prestazioni professionali portate a termine a partire dal 12 giugno. Il nuovo argine non tocca invece in alcun modo gli atti stipulati prima di questa data, per i quali restano in vigore le vecchie regole fissate dalla giurisprudenza di legittimità.

Da quando scatta la prescrizione di dieci anni?

Accanto alla decadenza lunga dei quindici anni, la nuova disciplina mantiene in vita la prescrizione decennale. Il testo normativo fissa l’inizio di questo periodo al momento preciso della conoscibilità del danno. Il Consiglio nazionale del notariato propone una lettura molto specifica e restrittiva di questo passaggio di legge. La quasi totalità degli atti notarili subisce la trascrizione nei registri immobiliari pubblici entro trenta giorni dalla firma. Secondo i vertici della categoria, la pubblicità dei registri rende il danno immediatamente visibile e conoscibile per chiunque utilizzi la normale diligenza nella gestione dei propri affari. Se i giudici di merito accetteranno questa impostazione teorica, i dieci anni di prescrizione inizieranno a correre quasi in contemporanea con la stipula materiale del contratto. L’esito di questo ragionamento riduce in maniera drastica la finestra temporale a disposizione dei cittadini per avviare le cause civili di risarcimento, allineando di fatto la decorrenza alla data della prima trascrizione.

Quali regole valgono per gli altri professionisti?

Le novità temporali del decreto Giustizia si applicano in via esclusiva agli atti redatti dagli studi notarili. Architetti, ingegneri, commercialisti, geometri e avvocati seguono ancora il regime risarcitorio precedente, con una sola importante eccezione normativa. La legge sull’equo compenso (legge 49/2023) ha introdotto un meccanismo diverso e più protettivo per i professionisti che lavorano in convenzione con i cosiddetti clienti forti. Si tratta delle attività professionali rese a favore di grandi banche, imprese di assicurazione, società di capitali con ricavi elevati e pubblica amministrazione. In queste specifiche situazioni, la prescrizione inizia a correre dal giorno esatto in cui il professionista completa la propria prestazione intellettuale, e non dal momento della successiva scoperta del danno da parte del cliente. Si tratta di un’area di tutela circoscritta che non riguarda i piccoli consumatori o le liti tra privati cittadini.

Ci sono altre riforme in arrivo dal Parlamento?

Il Parlamento lavora in queste settimane per estendere i limiti di responsabilità a tutti i lavoratori autonomi iscritti a un ordine professionale. Il disegno di legge delega per la riforma delle professioni, già approvato con voto favorevole al Senato e ora sul tavolo della Camera dei Deputati (atto 3068), contiene un emendamento dal forte impatto sistemico. Il testo riduce a cinque anni il termine di prescrizione per l’azione di responsabilità contro qualsiasi professionista. I deputati valutano al contempo un secondo disegno di legge (atto 2858) dedicato in modo specifico e settoriale alle professioni tecniche. Questo progetto di riforma punta ad allargare a tutti i clienti, compresi i normali cittadini, la regola introdotta dalla normativa sull’equo compenso. L’obiettivo finale del legislatore consiste nel far partire il cronometro della prescrizione sempre e solo dalla data di fine lavori, a prescindere dal momento storico in cui il difetto di progettazione o l’errore contabile diventa visibile per il committente.