Cosa succede nell’ipotesi in cui l’assemblea decida di rimuovere l’incarico all’amministratore condominiale senza un ragionevole motivo?

L’amministratore gestisce le parti comuni dell’edificio per conto dei condòmini, i quali provvedono alla sua nomina in assemblea con voto espresso dalla maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio. Ciò premesso, con il presente articolo vedremo come funziona la revoca senza giusta causa dell’amministratore.

Come diremo, la legge consente all’assemblea di rimuovere l’amministratore in qualsiasi momento, anche prima della naturale scadenza del mandato; quando si effettua questa scelta, però, occorre verificare se sussista un giustificato motivo, in quanto l’assenza potrebbe avere conseguenze giuridiche precise per la compagine. Come funziona la revoca senza giusta causa dell’amministratore condominiale? Approfondiamo l’argomento.

Indice

• Quando si nomina l’amministratore di condominio?
• Come si nomina l’amministratore di condominio?
• Come si revoca l’amministratore di condominio?
• Come funziona la revoca senza giusta causa dell’amministratore?
• Cosa succede se l’amministratore non è confermato né revocato?

Quando si nomina l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è obbligatorio negli edifici con almeno nove proprietari; in questa ipotesi, se l’assemblea non provvede alla nomina, ciascun condomino può fare ricorso al tribunale affinché sia il giudice a designarne uno (art. 1129 c.c.).

Negli edifici con un numero di proprietari inferiore la nomina dell’amministratore è meramente facoltativa, per cui i condòmini sono liberi di autogestirsi.

Come si nomina l’amministratore di condominio?

L’amministratore condominiale è nominato dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 c.c.).

Con la stessa maggioranza è confermato alla scadenza del mandato, la cui durata è annuale e si rinnova una sola volta per un pari periodo, secondo un meccanismo riassumibile con la formula «1+1».

Come si revoca l’amministratore di condominio?

L’amministratore condominiale può essere revocato in qualsiasi momento con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina.

L’assemblea, dunque, è libera di interrompere il mandato conferito all’amministratore anche prima della sua scadenza naturale. In questa circostanza, il professionista conserva comunque il diritto a essere retribuito fino al giorno della sua revoca.

Se invece in assemblea non si forma la maggioranza necessaria a deliberare la rimozione anticipata, l’amministratore ha il diritto di rimanere in carica per tutta la durata del mandato, a meno che non commetta una grave irregolarità, cioè un inadempimento intollerabile che giustifica il ricorso, anche da parte di un solo condomino, all’autorità giudiziaria per ottenere la revoca dell’incarico (art. 1129 c.c.).

Come funziona la revoca senza giusta causa dell’amministratore?

Come ricordato, l’amministratore può essere mandato via dall’assemblea in qualsiasi momento e a prescindere da qualsiasi ragionevole motivo; in questa circostanza, tuttavia, il professionista matura il diritto a chiedere il risarcimento dei danni.

Trova applicazione la particolare regola del codice civile (art. 1725 c.c.) secondo cui «La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa».

In buona sostanza, l’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento ma, se la scelta non è sorretta da un giustificato motivo, il professionista ha il diritto di chiedere i danni.

Secondo la giurisprudenza (Cass., 19 marzo 2021, n. 7874), l’amministratore di condominio, che sia stato revocato dall’assemblea prima della scadenza, ha diritto sia al pagamento dell’attività sino ad allora svolta sia al risarcimento dei danni che, solitamente, corrisponde al mancato guadagno (lucro cessante) che invece avrebbe percepito qualora la durata del mandato fosse stata rispettata.

L’amministratore ingiustificatamente rimosso può comunque provare di aver subito un danno persino maggiore all’onorario inizialmente pattuito per l’intero mandato, purché ne fornisca debita prova.

Cosa succede se l’amministratore non è confermato né revocato?

Alla scadenza del mandato, se l’assemblea non provvede alla conferma né alla revoca/sostituzione, l’incarico si rinnova per un solo anno, dopodiché l’amministratore prosegue nella gestione dell’edificio limitatamente alle attività urgenti, senza diritto ad ulteriori compensi (art. 1129 c.c.).

Secondo una parte della giurisprudenza (Trib. Massa, 4 agosto 2025, n. 432; Trib. Napoli, 21 maggio 2025, n. 5036; App. Campobasso, 12 luglio 2024, n. 180), l’amministratore in regime di proroga non ha diritto ad alcuna retribuzione, per cui continua a lavorare gratuitamente salvo il diritto al rimborso delle spese; secondo altro orientamento (Cass., 8 gennaio 2026, n. 424), invece, conserva il diritto al normale compenso.

Per evitare che il regime di proroga duri a tempo indeterminato, qualsiasi condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché provveda alla nomina di un nuovo amministratore che sostituisca quello uscente.