Il Tribunale di Bologna vieta la convocazione delle assemblee condominiali tramite posta elettronica ordinaria. Valgono solo raccomandata, Pec o fax.

L’amministratore di condominio non può convocare l’assemblea tramite una semplice mail ordinaria. La regola vige anche se i proprietari approvano una specifica delibera a maggioranza o firmano un contratto di mandato con questa clausola. Il Tribunale di Bologna ha fissato un confine invalicabile a tutela dei diritti dei singoli proprietari. L’ordinamento italiano impone forme di comunicazione certe e tracciabili, senza alcuna possibilità di deroga.

Indice

• La legge non ammette eccezioni
• Il caso di Bologna e le delibere nulle
• Vizi reiterati e ordine del giorno generico
• Un esempio pratico per i residenti

La legge non ammette eccezioni

La normativa condominiale tutela la certezza delle comunicazioni e il diritto alla partecipazione. Il codice civile (art. 66 delle disposizioni di attuazione) indica in modo preciso e tassativo gli unici strumenti validi per chiamare a raccolta i condòmini. L’amministratore ha l’obbligo rigoroso di utilizzare la raccomandata con ricevuta di ritorno, la Posta elettronica certificata (Pec), il fax oppure la consegna a mano del documento cartaceo. Nessun altro mezzo tecnologico o informale gode di validità legale per questo specifico adempimento. Una successiva norma (art. 72 delle medesime disposizioni) blinda questo perimetro di garanzia: i metodi di convocazione sono del tutto sottratti all’autonomia privata. Un regolamento di condominio, persino se approvato all’unanimità da tutti i residenti, non possiede la forza giuridica per modificare queste regole imperative.

Il caso di Bologna e le delibere nulle

La pronuncia della magistratura emiliana (Tribunale di Bologna, seconda sezione civile, sentenza n. 5397 del 14 luglio 2026) azzera le prassi sbrigative adottate da numerosi amministratori. Nel caso esaminato, una condomina aveva trascinato in tribunale il proprio condominio per contestare tre decisioni assembleari palesemente irregolari. Tra le varie anomalie, l’ente di gestione aveva imposto a tutti i residenti l’uso esclusivo della mail ordinaria per le future convocazioni. A supporto di questa decisione, la maggioranza invocava il contratto di mandato professionale firmato con l’amministratore, il quale prevedeva in modo esplicito proprio l’uso della posta elettronica tradizionale per snellire le procedure. I giudici hanno smontato in radice questa tesi. Il contratto stipulato tra i proprietari e il professionista non ha alcun potere derogatorio rispetto alle norme imperative dello Stato. Un patto privato non conferisce mai a un amministratore poteri contrari all’ordinamento giuridico. Di conseguenza, la delibera in questione risulta colpita da nullità assoluta.

Vizi reiterati e ordine del giorno generico

La sentenza esplora a fondo i tentativi maldestri del condominio di sanare gli errori iniziali. Nel mese di ottobre l’assemblea aveva approvato la concessione in comodato di un locale comune a favore del figlio dell’amministratore. Questa mossa patrimoniale risultava mascherata sotto una voce dell’ordine del giorno del tutto vaga, definita come semplici “comunicazioni dell’amministratore”. Nelle settimane successive, i condòmini avevano organizzato altre due riunioni per confermare in blocco le vecchie votazioni, con il chiaro intento strategico di disinnescare l’azione legale della proprietaria dissenziente. Il tribunale ha bocciato senza appello anche questa manovra. Le nuove delibere non sostituivano quelle viziate, in linea con i principi dettati per le società commerciali (art. 2377 del Codice civile, applicabile per analogia alla materia condominiale). Le votazioni successive avevano natura meramente confermativa e trascinavano con sé gli stessi identici vizi di forma e di sostanza delle riunioni precedenti.

Un esempio pratico per i residenti

Per tradurre questa complessa architettura legale nella realtà quotidiana, analizziamo uno scenario molto frequente nei palazzi italiani. L’amministratore deve convocare l’assemblea annuale per l’approvazione del bilancio consuntivo e invia il documento:

• tramite un messaggio su un gruppo WhatsApp condominiale;

• con un foglio appeso nella bacheca dell’androne al piano terra;

• attraverso una e-mail ordinaria inoltrata agli indirizzi personali dei residenti.

  In tutti questi casi, la procedura si rivela totalmente fuori legge. Se l’assemblea si riunisce e approva il riparto delle spese, un proprietario assente ha il pieno diritto di rivolgersi al giudice civile per far annullare le decisioni economiche. Il magistrato cancellerà la ripartizione dei costi a causa del mancato rispetto delle rigide forme di convocazione previste dal codice.